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花样年控股股票代码是什么?港股(01777)股东信息介绍

时间:2019-11-05 10:56 作者:互联网 文章来源:亿弘金融网 文章点击:8

简介:本文标题:花样年控股股票代码是什么?港股(01777)股东信息介绍
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花样年控股股票代码是什么?港股(01777)股东信息介绍

公司信息

公司名称花样年控股集团有限公司
上市时间2009-11-25
官方网站http://www.cnfantasia.com/
管理团队董事会主席潘军 首席执行官潘军 首席财务官林锦堂
挂牌交易所香港交易所
所属行业房地产开发
地址香港皇后大道中16-18号新世界大厦一期1202-03室
最大股东Fantasy Pearl International Limited
花样年控股股票代码是什么?港股(01777)股东信息介绍

公司简介

花样年起步于1998年,2009年11月在香港联交所主板上市,目前业务涉及社区金融服务、彩生活住宅社区服务、房地产开发、国际商务物业及度假物业运营、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老、社区教育产业等八大增值服务领域,覆盖中国内地175个城市,拥有花样年控股(01777.HK)、彩生活(01778.HK)和美易家(834669.OC)三家公众公司,员工数量逾4万人。

提到花样年,不得不说说它旗下的另一家上市企业——彩生活。彩生活是国内领先的物业管理公司,于2014年6月上市。彩生活是花样年控股(1777.HK)分拆出来的公司,后者持有前者72%(含一致行动人)股权。截至2015年底,彩生活总共签约管理面积3.22亿平方米,服务小区2,001个。目前彩生活在管项目覆盖了包括北京、上海、杭州、南京、西安、长沙、武汉、郑州、广州、南昌、成都、重庆等省会城市,共计覆盖中国165个城市及新加坡。

根据2016年8月1日公司披露,花样年控股通过附属公司深圳市幸福万象投资合伙企业和深圳前海嘉年投资基金管理有限公司组成的花样年物业联合体整体收购万达物业。花样年收购万达物业的行为说明了花样年在物业管理行业的行业地位,同时也给未来业务的增长带来了遐想。

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花样年和彩生活这俩名字一听就不像搞房地产的,花样年的掌门人潘军,似乎也不喜欢被人说他们是做房地产的,不过房地产和房地产有关产业是花样年的主营业务这一点是无可辩驳的。房地产开发和物业管理这两项主营业务很好理解。地产开发就是,跟政府买地,建好房子然后卖给客户,赚取中间差价。客户购买了房子之后会有一系列居住方面的问题,比如建筑内设备的保养管理,小区内部的安防管理等,这些就属于物业管理的范畴,公司通过收取物业管理费的方式进行运营。

目前公司的主营业务仍然是房地产开发,但是公司已经在积极的进行转型和多元化的尝试,公司参与的旅游、酒店、教育、金融方面的业务虽然目前占营收还十分的渺小,但也算迈出了第一步。与此同时,我们也要看到,公司在物业管理运营方面已经取得了巨大的成绩,成为了第二主业。对比2014年,2015年度物业管理业务的营业收入增长高达151.9%,用现有的眼光来看,物业管理这方面的业务在未来仍然将维持高速增长的态势,可谓是业务上最大的亮点。

当然对于投资者来说,最大的利好就是估值低廉,考虑公司目前的股价,还是比较便宜的。

发展历程

1998年3月,深圳市星彦投资发展有限公司进驻锦锋大厦,正式开始运作。

2001年,正式更名为「深圳市花样年投资发展有限公司」,同年进军成都。

2006年1月,花样年集团(中国)有限公司成立。

2009年11月25日,公司在香港联合交易所上市。

2011年,公司被评为中国房地产上市公司综合实力50强。

2014年,拆分旗下物业管理公司彩生活并使其成为香港联交所上市公司。

盈利模式

我们看到整个公司收入主要来自于:

1、出售已开发物业。(卖房子)(占总收入的约80%)

2、租赁投资物业。(占总收入的约2%)

3、提供物业代理及相关服务。(占总收入的约千分之2)

4、提供物业经营及相关服务。(物业,写字楼经营等)(占总收入的约15.6%)

5、提供酒店管理及相关服务及。(占总收入的约1.5%)

6、提供旅游代理服务的所得收入。

截至2015年12月31日止,公司的收入达到约人民币81亿元,较2014年约人民币73亿增加11.7%。

收入详细见下图:

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通过以上数据我们可以看到,房地产开发与销售占据80%的收入,可以得出结论:花样年目前还是货真价实的房地产公司。既然是卖房子一手交钱一手交货,盈利方式非常明了,唯一需要警惕的是房价下跌所带来的风险。不过当然也有乐观的地方,收占收入15%的收取物业管理费几乎是旱涝保收的,只要不出现巨大的经济问题,这方面的收入是可以保证的。2015年度收入较2014年有所提升,我们从收入数字可以看出来,卖房子的主业,基本上原地踏步没有明显增长,收入增长主要源于物业经营的营收增长和其他副业的增长。

收入部分我们具体看一下房地产销售细分统计:

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我们可以看到在房产销售的收入中,主要还是来源于长江三角洲和珠江三角洲。长江三角洲包括上海市、江苏省和浙江省;珠江三角洲毗邻港澳,与东南亚地区隔海相望,包括广州、深圳、佛山、东莞、珠海、江门等共9个城市;公司在上述地区销售的金额占到50%以上,考虑到上述地域较为富饶,可以说公司在房地产这方面的资产实际上是比较优质的,并且销售起来相对会比较容易。

行业概况

1、行业特点与趋势

在2016年,无论是走在街上,坐在公车里或者是在网络上,房地产绝对是炙手可热的话题。对比2015年,沉寂了一段时间的房地产出现了明显的上升,部分地域涨价幅度高达30%,甚至引起了政府出手开启新一轮的房地产抑制政策。我想这些现象值得大家深思。

众所周知,房地产行业属于重资产型的行业,每一栋物业都是固定资产的一部分,所以土地价格,房屋价格的涨跌对收入、利润、资产等各部分的影响都是巨大的。有观点认为,过去是房地产发展的黄金时代,未来将会迎来房地产的白银时代。也有人认为,房地产的发展时期已经过去,房地产行业的未来将会是极其痛苦的。对于房地产行业的未来,我想没有几个人敢说自己认为的未来一定是正确的,不过可以确定的是,整个行业的确在面临各种各样的困难,这对于各个房地产厂商来说都是一种挑战。花样年对此也有所布局,公司也意识到,房地产建设不再是黄金事业,巨大的存量市场将会存在金矿,因此未来将更多重点放在物业服务上。

2、对比其他竞争对手

房地产公司的数量比较多,要追求一个具体的实力排名可能比较困难,不过这里可以确定的花样年是中国排行TOP5之内的物业管理服务供应商。根据2016年8月1日晚公告,花样年(01777.HK)及其附属公司彩生活(01778.HK)联合发布公告透露,花样年旗下深圳市万象投资合伙企业(下称万象投资)、深圳市前海嘉年投资基金管理有限公司(下称前海嘉年)将联合收万达物业100%股权。有研究报告显示,中国物业服务百强企业名单中,彩生活和万达物业分别排名为TOP7和TOP8,此次合并之后在物业管理的规模上想必会更上一层楼。

不过考虑到花样年目前仍然是一个房地产企业,我们这里直接使用同花顺提供的数据进行对比:

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按照营业收入进行排序来看,营业收入最高的是万科企业,花样年排行第39位。如果按照EPS(每股收益)来排序花样年排行在第69位。

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我们这里额外选取了净资产收益率并选取了几个有代表性的A股上市公司进行对比,不难发现,花样年在房地产行业中各项指标处于中游偏下的水平。

财务概况

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我们提炼一下数据进行简单的分析,公司持有的固定资产总数是约133亿人民币,对比2014年,固定资产增加了2%。133亿的固定资产中,只有9亿元为无形资产和商誉,固定资产部分比较扎实。这里有一点需要注意,香港市场使用的是香港会计准则,根据香港会计准则,允许地产公司将持有的投资物业价值重估。我们举个简单的例子:某公司在深圳有一栋楼,这栋楼在2014年估价为10亿元人民币,到了2015财年,深圳楼市涨价,这栋楼升值了,市场估价变成了20亿元,那么2015年的公司年报中,固定资产就可以加上10亿元的估值,因为持有的物业价值重估了,多出来的10亿元估值,可以计入当期利润。我们通过第一张表可以看到当期利润总计约14亿元,其中7亿元为公允价值重估的收入,占比净利润约50%。出于安全性建议,我个人建议考虑营业利润时对公允价值重估打个折扣,并以打折扣以后的利润进行估值。

接着我们看流动资产与负债部分,整个流动资产共计约312亿元人民币,流动负债供给约196亿元,还有约116亿元的结余,单从数字上可以说是比较安全的。不过为了谨慎起见,我们可以做一些估算,流动资产中有约218亿元的销售物业,考虑到218亿为公允价值,结合房地产行业的行业风险,减值30%计算,那么流动资产会减少约65亿元,扣除流动负债后流动资产结余51亿元,这个数字仍然比较安全。此外公司还有约126亿元的固定负债,扣除固定负债后净资产约为122亿元,考虑到流动资产价值如计提减值30%,那么减值后净资产约为47亿元。可以说从资产和负债的角度来看,公司有一定的安全边际。值得注意的是,花样年控股截止至2016年10月4日收盘时,收盘价为1.16港币,总市值为66.84亿港币,按照1港元 = 0.8597人民币元的汇率计算,约为57.6亿元人民币。考虑到计算的数据为2015年年报,2016年1月至今,公司持有地区物业价格有一定程度上涨,可以说1.16港币的现价比较安全。

分红方面:

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公司自从上市以来,保持了每年分红,从2010年至今,累计分红0.3232元港币,分红较为合理。

关于营收增长方面,由于上一部分已经提及,不再重复了。

优势及前景

1、公司在房地产开发方面具备一定的优质土地储备,覆盖北京、深圳等一线城市或二线城市,资产比较优质。

2、物业服务业务增长速度较快,有望取代房地产开发成为主营业务完成业务转型。

3、财务状况在改善。公司在房地产开发业务上的收缩降低了财务杠杆,2015年底公司的净负债率为75.6%,比上一年同期降低11.1个百分点。

4、估值较低。香港市场似乎很鄙视地产股,给地产股很低的估值,而彩生活却有所不同。曾经彩生活的市值高达约70亿港元,而与此同时母公司的市值才50亿港元。市场给母公司房地产业务的市盈率是不到5倍,而给彩生活的市盈率超过20倍。这里要知道彩生活的50%股权直接属于花样年,也就是说单单花样年持有的彩生活股票市价就值约45亿元,母公司其他业务加起来仅估值5亿元。我个人认为,房地产的业务虽然并不是一个未来还能高速增长的行业,但是对于一个净公允价值超过100亿元人民币的企业来说,这个估值是偏低的。

风险及危机

1、房地产行业的行业风险。房地产行业经过了高速发展后,部分地区产生了一定程度的泡沫,如果房地产行业遭受打击,会对公司的各项业务产生不利影响。

2、政策风险。政府可能会有意出台各种打压房地产行业的有关政策,这将对整个行业,对公司产生不利影响。

3、截至2015年底公司净负债率75.6%的数字仍然略高。并且根据2015年年报披露,公司于2015年5月发行于2018年到期金额为2亿美元的11.50厘息(年化利率11.5%)优先票据,2015年9月发行于2020年到期金额为人民币20亿元的6.95厘息(年化利率6.95%)境内债券,整体融资成功较高。值得注意的是,2016年以来人民币兑美元汇率出现较大程度的波动,考虑到外币负债,融资成本较高,负债率仍然较高,公司运营仍有一定风险。

4、物业服务的质量仍然有待提升。

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